حسمت محكمة النقض بالمغرب، بشكل شبه نهائي، في مسألة إلزامية تحرير عقد وعد للبيع عند الموثقين المعتمَدين، بوصفها وثيقة اشتُهر التعامل بها أثناء عمليات اقتناء العقارات قصد تملُّكها.
وفق تقديرات محكمة النقض ضمن حكم صدَر عنها، مؤخرا، في “ملف مدني” يحمل رقم 653/1/7/2022″، أصبح بالإمكان الشروع في إبرام عقد الوعد بالبيع دون المرور عبر كاتب عدلي أو محام معتمد لذلك. كما أكدت أعلى سلطة قضائية بالمملكة أن “الاتفاق على بيع العقارات ساري المفعول بموجب الخَتْم الخاص”، وأن “العقد الرسمي (الموثَّق) إلزامي فقط عند إبرام عقود البيع النهائي”.
خبير في القانون العقاري، فضّل عدم ذكر اسمه، أوضح أن قرار محكمة النقض جاء تبعاً لـ”واقعة معيَّنة كان طرَفاها عقدَا وعدا بالبيع، لكن ربما عمَدا إلى تحرير عقد بشكل بَيْني (عقد عُرفي)، علما أن الأخير يظل غير باطل ومنتِج لأثره”.
وأوضح الخبير ذاته، في حديث مع هسبريس، أن “الوعد بالبيع ليس ضروريا أن يكون رسميا، بحكم أنه لا ينقُل المِلكية”، لافتا إلى أن “محكمة النقض لم تقم سوى بتفسير نطاق تطبيق المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية، وكيفية تحرير هذا النوع من العقود”.
وتنص المادة الرابعة من “مدونة الحقوق العينية” على أنه “يجب أن تُحرَّر -تحت طائلة البطلان- جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية أو بإنشاء الحقوق العينية الأخرى أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها بموجب محرر رسمي، أو بمحرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض ما لم ينص قانون خاص على خلاف ذلك”.
نقاش قانوني
هذا القرار المستجد لم يمرّ جانبا، بل أثار نقاشاً في الأوساط القانونية؛ لاسيما أن كثيرين رأوا فيه “كسراً لأسطورة وعد البيع عبر عقد رسمي”، كما أنه يساهم بحسبهم، من جهة أخرى، في “إفشال جهود سنوات من المجهودات ضد نهب الممتلكات العقارية”.
وتعود تفاصيل المسألة إلى فصل محكمة النقض في “نزاع على بيع الأراضي الزراعية، في حالة دخول طرفيْن في اتفاقية بيع لم تؤد إلى عقد نهائي”، إذ قام المشتري، الذي دفع وديعة، بطلب القاضي إتمام العملية وتسجيلها في السجل العقاري؛ وهي طريقة إجبار البائع على تنفيذ نصيبه من التسوية، على أن يدفع للمشتري باقي الثمن للمحكمة.
ومع ذلك، تم فصل مقدِّم الطلب ابتدائيا وعند الاستئناف، بسبب أنه “تم التوصل إلى حل وسط بموجب عقد عرفي” (عقد بين الطرفين دون تدخل شخص مؤهل للقيام بذلك)؛ وتبعاً لذلك “فإنه لا يحترم النماذج المنصوص عليها في قانون الحقوق العينية (CDR)”.
هشام صابري، رئيس المجلس الوطني لهيئة الموثقين بالمغرب، أكد بداية أنه “يجب التفريق بين عقد الوعد بالبيع الذي هو حق شخصي ولم يكن يوماً مطالباً به أيٌّ طرفِ إلزامياً، وبين عقد البيع في حد ذاته الذي يظل من الحقوق العينية، وتنص المادة 4 من قانون الحقوق العينية على أنه يجب أن يكون رسميا”.
وأورد صابري، في تصريح لجريدة هسبريس الإلكترونية، أن “القرار الصادر عن محكمة النقض في الملف سالف الذكر يظل عادياً جدا بحكم أنه يدخل في إطار المعمول به منذ سنوات”، مؤكدا “عدم تضرر الموثقين منه”.
وزاد المتحدث ذاته موضحا: “بالعكس، لطالما نصحنا المواطنين باللجوء إلى موثقين معتمَدِينَ، في إطار توجيه وإرشاد من أجل حماية مصالحهم التعاقدية، ولأنهم بإمكانهم توفير ضمانات قانونية”، قبل أن يردف: “الأطراف كلها سواء البائع أو المشتري أو الذي يعِد بالبيع مطالبون باللجوء إلى شخص يوثق عقودهم مهما كانت نوعيتها من أجل حماية تعاقداتهم”.
وبخصوص قرار محكمة النقض، قال صابري “إنه يخص موضوع نازلة تدور في الأصل حول وعد بالبيع حول قطعة أرضية، قبل أن يتراجع الراغب في بيعها عن ذلك”، مؤكدا أن “محكمة النقض حكمت بإتمام بالبيع، واعتبرت دفعه بعدم رسمية الوعد تهرباً من التزامه”.
وأفاد رئيس هيئة الموثقين بالمغرب بأن “الإلزام بالرسمية في نوع من العقود يظل محكوماً بمقتضيات المادة 4 من قانون 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية الصادر بتنفيذه ظهير شريف 1.11.178 منشور بالجريدة الرسمية عام 2011”.
“البصمة الإلكترونية” ضد السطو العقاري
“درءاً لممارسات الاحتيال والسطو والنصب على الأملاك العقارية التي أعاد قرار محكمة النقض في القضية المذكور النقاشَ بشأنها، ذهب الموثقون إلى إقرار اعتماد البصمة الإلكترونية عند إبرام العقود الرسمية المتعلقة بجميع التعاملات العقارية”، يكشف صابري لجريدة هسبريس، ضمن التصريح ذاته.
رئيس مجلس هيئة الموثقين بالمغرب وضَع اعتماد البصمة الإلكترونية لكل شخص من أطراف التعاقد في سياق التنزيل الفعلي والاستجابة العملية لمضامين الرسالة الملكية المؤرخة في 30 دجنبر 2016، والداعية إلى إيجاد سبل لمحاصرة ظاهرة السطو على عقارات الغير، وخلص إلى أن “البصمة الرقمية تم اعتمادها بقرار من لجنة مختصة في الموضوع تشكلت إثر الرسالة الملكية، حيث تم الوقوف على أن تزوير الهوية من أهم وسائل تسهيل الظاهرة”.
في القضايا الجنحية لا يعتد بإلتزامات المبرمة بين المتعاقدين رغم ختمهـا والمصادقة على صحة إمضائها إذا گان المبلغ أعتقد لا يتجاوز 100000 درهـم بمجرد إنگار التوقيع لذالك فالقانون فيه تناقض واضح ولا توجد عدالة
انا مواطن عادي لا علاقة لي بالمعاملات التجارية او العقارية ومع ذلك بقليل من التفكير اعتقد ان الامور واضحة تماما….فالوعد بالبيع ليس هو عقد البيع….الاول يمكن ان يقع بين شخصين بموجب وثيقة غير ملزمة ولو تمت المصادقة عليها من طرف الادارة..اي المصادقة على التوقيع فقط ولا تعتبر بيعا. عقد البيع يتم عند الموثق او عند عدلين او عند محام مرخص له…ومن هذا المنطلق لا داعي لاجبار المواطنين على اللجوء الى اجراءات تحملهم ما لا طاقة لهم به.الوعد بالبيع معروف ولا يمكن ان يحل محل وثيقة البيع اطلاقا…فهو وعد بالبيع وليس بيعا.
يجب على محكمة النقض الاتصال بالمفتشين ليقوموا بمراجعة قضاة محاكم الاستئناف بدلاً من الأحكام! التي تصل إلى منازلهم من محاكم الاستئناف المغربية لأنها كثرة الاحتيال والتزوير. … شخص ما يمكن أن يفقد حياته بين المحاكم في المغرب خاصة في ورزازات traduction المرجو إزالة الرابط من التعليق
هذا الحكم هو دعوة للتحايل لأخد أملاك الغير خاصة كبار السن والأميين
حكم ضد لوبي الموثقين كيف يعقل تحرير عقد بوعد البيع ب 2000 درهم فما فوق علما انه copie coller لنموذج في الحاسوب في ورقة A4
il ne doit pas être obligatoire car il joue juste l’intérêt du notaire qui déjà sa marge est anormale
c’est de l’arnaque d’obliger un comprime de vente
الوعد بالبيع ليس بيعا مثل الوعد بالزواج ليس بزواج الا ان الفرق انه يمكن فسخ الوعد بالزواج(الخطوبة) الا انه لا يمكن فسخ الوعد بالبيع حيث يلزم المشتري باتمام البيع ولو في حالة الوفاة (وهي قوة قاهرة.)حيث يلزم الورثة باتمام البيع..وهذا في نظري اهم من الجهة المخول لها تحرير العقد ..لانها تظل مسالة شكية تحفظ حقوق المتعاقدين بشكل متفاوت . فالموثق اضمن بالنظر الى خبرته ناهيك عن كونه هو المخول الوحيد لتحرير عقود البيع النهائية . الاختلاف يكمن في مبلغ الاتعاب ..التي على الموثقين مراعاة ظروف الناس فيها..
.
اللجوء الى الموثق اوالعدول او المحامون او حتى ان كان المعنيون على قدرة يجب ان يكون محل اختيار شخصيات لا يعقل أن تجبر مواطن على استهلاك سلعة ما او خدمة ما ربما قد تفوق إمكانياته المادية
لا سيما ان بعض الموثقين خاصة وبعض المحامون يطالبون لقاء اتعابهم مبالغ مبالغ فيها مثلا لا يعقل ان يأخذ اتعاب 2000او3000درهما مقابل خدمة تنجز في 10دقائقاو حتى يوما مع انه لا ينفق من جيبه على الخدمة ولا سنتيما واحدا فالدكتور المتخصص مثلا لا تتجاوز قيمة خدمة مقدمة300درهم مع الأخذ بالعلم انه يوظف آليات وايؤدي مصارف اعوان
الدولة تاخد 1000درهم في عقد الوعد بالبيع لدى موثق اذن تبقى 1000درهم الموثق ويؤدي عليها الضريبة على الدخل
الأشخاص الذين لهم الحق قانونيا في تحرير وتتبع اجراءات عقود البيع والشراء للعقارات هم :
– الموثقون ،
– وكلاء الاعمال محرري العقود الثابتة التاريخ ،
– العدول ،
– المحامون المقبولون لدى محكمة النقض ،
وثيقة الوعد بالبيع كثير ما يلجأ اليها المواطن لدفعها الى المؤسسات البنكية للاستفادة من قرض عقاري و هي مرفوضة لدى مصلحة تصحيح الامضاءات بالادارات لذلك وجب تسهيل الامر على المواطن
الموثقون اخطر جدا ، اغلبهم يأخذ اموال الناس الملايير ويغاذر نحو الخارج (كندا مثلا ) ، اختي ضحية لموثقة اخدت امولاها واغلقت المكتب ، والجراءد تشهد على ما قلت ، حيث كل يوم نسمع موثق او موثقة اخد الملايير وهرب او قضى عقوبة سجنية وغايخرج القا الملايير تحت منه .
انا بعد تجرلة اختي مع موثقة ، افضل شخصيا التعامل مع الفءات الاخرى التي لم نسمع عنها اي سرقة او هروب .